不動産知識
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常用不動産登記基礎知識解答
發布者:系統管理員    發布時間:2018-11-02

一、什麼是不動産? 

不動産是指土地、海域及房屋、林木等定着物。

二、什麼是不動産登記? 

不動産登記是指不動産登記機構依法将不動産權利歸屬和其法定事項記載到不動産登記簿上的行為。

三、不動産登記的主要内容有哪些? 

不動産登記的内容是不動産權利歸屬和其他法定事項,包括: 

1、不動産的自然屬性。如:面積、空間、用途等。 

2、不動産權利歸屬。如權利人是誰,權利來源是什麼,以及權利的期限等。 

3、不動産權利的變化情況。如變更了權利人等。

四、哪些不動産需要統一登記? 

按照國務院《不動産登記暫行條例》,所有不動産都要統一到一個部門登記。不動産登記對象包括:1、集體土地所有權,2、房屋等建築物、構築物所有權,3、森林、林木所有權,4、耕地、林地、草地等土地承包經營權,5、建設用地使用權,6、農民宅基地使用權,7、海域使用權,8、土地、房屋抵押權,9、地役權,10、法律規定需要登記的其他不動産權利。

五、老百姓過去依法辦理的房産證、土地證,在不動産統一登記後,是否需要更換成新的證書,或者說過去的證書還有效嗎? 

老百姓過去依法辦理的《土地使用證》和《房屋所有權證》,都是有效的,并且效力不變。 

六、新證與老證有什麼不同?

新證與老證的區别,大緻可以歸納為四點: 

一是,證書變了。現在的證書統一為:《不動産權證書》、《不動産登記證明》。 

二是,現在的證書上,增加了一個二維碼,作為存儲不動産登記信息的标識。隻要掃描證書上的二維碼,就可以立即獲取不動産權證的編号、不動産單元号碼等相關信息。 

三是,證書上既有土地信息,也有房屋信息,内容比原來得多,更細。比如,新的《不動産權證書》上的圖紙就有兩張,一張是宗地圖,反映的是土地的界址、界線、鄰宗地等信息;另一張是房屋平面圖,反映的是建築物、構築物在宗地上的具體位置。

七、不動産登記有什麼好處? 

不動産登記是不動産物權發生效力的前提。例如,甲将自己的房屋賣給乙,兩人簽訂了房屋買賣合同,合同成立就發生效力,但如果不登記,房屋的所有權仍然屬于甲。隻有登記了,不動産登記簿上甲的名字變更為乙的名字,在法律上講,房屋才屬于乙,是乙的财産。所以,不動産登記是物權公示原則的要求和體現。依法進行的物權公示,具有社會公信力。經過不動産登記,能夠更好地維護不動産交易秩序和交易安全,保障不動産權利人的合法權益。 

八、不動産統一登記,如何體現統一? 

不動産統一登記,“統一”二字體現在四個方面:

1、登記機構統一 2、簿冊證書統一 3、登記依據統一 4、信息平台統一。

九、房、地是否可以單獨登記? 

依法取得國有建設用地使用權,尚未建造房屋的,可以單獨申請國有建設用地使用權登記。有建築物的宗地,必須是土地、房屋都經過依法審批後,可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權登記。

十、聽說登記的權利受法律保護,那麼繼承房屋也必須登記嗎? 

經過登記機構依法登記的權利,肯定受到法律的保護。但并不是所有的權利必須在登記之後才擁有。比如說,房屋所有權的繼承,不登記也有效力。但是,如果繼承的房屋要出賣,就必須先登記到繼承人的名下後,才能過戶。

十一、不動産登記簿與《不動産權證書》各有什麼作用? 

不動産登記簿,它反應的是不動産的狀态以及不動産的各種權利變動,具備一定的法律效力。不動産登記簿在不動産登記制度中處于核心地位。 

《不動産權證書》,它是不動産登記簿所記載内容的外在表現形式。不動産權證書是保管在權利人手中的,它是表明權利歸屬的一種證明。

十二、登記機關是否可以依據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定直接辦理注銷登記? 

登記機關完全可以依據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定直接辦理注銷登記。原因是:現實生活中,不少原權利人怠于申請注銷登記,而登記簿上記載的仍然是原權利人,與實際的權利狀态不符,不僅容易造成登記簿管理上的混亂,還可能影響其他人的合法權益,因此,登記機關可以按照規定依職權直接進行注銷登記。 

十三、什麼時候可以撤回不動産登記申請? 

登記機構将登記事項記載于不動産登記簿之前的這段時間裡,申請人可以撤回登記申請。登簿之後,不動産物權就已經成立,是不能撤回不動産登記申請的。

十四、房屋買賣合同生效,房屋所有權就自動轉移了嗎? 

依據《物權法》有關規定,當事人之間訂立的有關不動産物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。可見,簽訂房屋買賣合同之後,無論是否辦理不動産登記,都不影響合同本身的效力。 

但是,房屋買賣合同生效之後的法律效力與辦理不動産登記産生的法律效力是不同的。也就是說,合同生效不等于所有權變動,隻有辦理了不動産登記,才産生物權變動的法律效果。

十五、為防止房地産開發商“一房多賣”,購買預售商品房以後應該怎麼辦? 

為防止開發商“一房多賣”,買房人可以要求預售人一起前往不動産登記窗口申請預告登記。如果預售人未按照約定與預購人申請預告登記的,預購人也可以單方面申請預告登記。

十六、不動産登記的流程是什麼? 

河南省不動産登記流程主要包括五個環節,即申請、初審、審核、登簿、發證。 

十七、為什麼對于不動産要實施統一登記? 

大家知道,由于曆史原因,長期以來,我國不動産登記職責分散在不同部門,實行的是分散登記。它是計劃經濟的産物,雖然曾經發揮過一定的積極作用。但是,随着随着經濟社會的快速發展,分散登記的弊端逐步顯示出來,分頭管理的方式已經不能适應當前社會主義市場經濟發展的需要。2014年11月,李克強總理簽署國務院令,《不動産登記暫行條例》正式發布,2015年3月1日起開始施行。開展不動産統一登記的好處主要表現在四個方面: 

一是,方便群衆。過去,有幾個權利就得跑幾個部門,而且有些材料要重複提交。統一登記後,群衆隻需要跑一個部門,交一次材料,拿一個證。 

二是,提高效率。統一登記以後,解決了職責交叉和推诿扯皮問題,工作效率大幅提高。 

三是,降低成本。實施不動産統一登記,将分散在多個部門的不動産登記職責整合由一個部門承擔,既降低了政府行政成本,也減輕了當事人負擔。 

四是,保障權益。職責分散,各部門的登記程序、标準各不相同,各類權屬證書多種多樣,容易出現重登漏登、重複抵押等問題,影響不動産交易安全。新的不動産登記,不僅制度統一,而且要求更高更全面,因此,能夠有效提高不動産登記質量,保障不動産權利人的合法權益。

十八、不動産登記信息可以随意查詢嗎? 

不是任何人都可以查詢不動産登記信息。一般來說,不動産權利人、與不動産權利有利害關系的人,可以依法查詢、複制不動産登記資料。另外,司法部門需要查詢權利人的不動産信息時,也是可以查詢的,但必須提供查詢目的和查詢的證件,不得将查詢獲得的不動産登記資料用于其他目的。登記機關工作人員違反規定洩露登記資料,以及查詢的單位和個人違反規定洩露查詢資料的,都需要承擔相應的法律責任。

十九、哪些情況下應該申請不動産登記? 

需要不動産登記的情形有很多,以房地産登記内容為例,如果有下列情形之一的,都可以到不動産登記窗口申請登記。 

1、單位的名稱、個人的姓名發生變化,可以申請名稱變更登記。 

2、土地用途經過批準發生改變,可以申請用途變更登記。 

3、房屋及其土地的買賣、交換、贈與,權利人發生變化,可以申請轉移登記。 

4、利用房地産物權作為擔保向銀行辦理抵押貸款,可以申請抵押登記。 

5、發現自己的權利登記有誤,或者有依據證明他人的權利登記有誤且對自己的權利産生利害關系,可以申請更正登記。 

6、有依據證明他人的權利登記有誤且對自己的權利産生利害關系,而他人不配合申請更正登記的,可以申請異議登記。 

7、房地産滅失或房地産權利人放棄使用權和所有權,可以申請注銷登記。 

8、購買房地産,但暫時還不能進行房地産轉移登記,為防止自身權利受到損害,可以申請預告登記。

二十、哪些情形下,不動産登記機構不予登記? 

凡是申請登記的事項存在根本性缺陷而且無法補救的,不動産登記機構應當作出不予登記的決定。具體包括以下情形: 

一是,申請登記的事項違反法律、行政法規規定的。 

二是,申請登記的不動産權利,存在尚未解決的權屬争議,或正在争議中。 

三是,申請登記的不動産權利超過了規定期限。 

四是,法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

二十一、僞造、變造不動産證書、證明,應當承擔什麼法律責任?

僞造、變造不動産權屬證書、不動産登記證明,或者買賣、使用僞造、變造的不動産權屬證書、不動産登記證明的,由不動産登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的,沒收違法所得;給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

二十二、哪些登記類型需要實地查看?

屬于下列情形的,不動産登記部門應當實地查看: 

一是房屋等建築物、構築物所有權首次登記。 

二是在建建築物抵押權登記。 

三是因不動産滅失導緻的注銷登記。 

四是不動産登記機構認為需要實地查看的其他情形。

二十三、《不動産權證書》有什麼作用? 

我國曆來就有對不動産權利人頒發權利證書的傳統。根據《物權法》的規定,“不動産權屬證書是權利人享有該不動産物權的證明。”權利人領取《不動産權證書》,表明了權利人的不動産權利可以得到法律的保護。權利人根據證書記載的内容,可以及時便捷地掌握自己的不動産财産狀況,依法有效地開展有關交易,保護和實現自己的不動産合法權益。同時,證書發放是否及時、記載内容是否準确,對登記機構也是一種監督,有利于規範不動産登記行為。

二十四、《不動産權證書》四大看點 

不動産統一登記簿證樣式于2015年2月26日新鮮出爐,《不動産登記簿》、《不動産權證書》、《不動産登記證明》、《不動産登記申請審批表》等“四大件”各有用途。《不動産登記簿》是物權歸屬和内容的根據,也是不動産登記的核心載體,由登記機構持有;《不動産登記證明》則用于證明不動産抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等特殊事項;《不動産登記申請審批表》用于受理權利人申請登記及審批;《不動産權證書》是權利人享有權利的法定憑證,由權利人持有,是老百姓不動産權利的“護身符”。《不動産權證書》有以下幾個特點: 

1、一個二維碼。不論單一版證書,還是集成版證書,登記機構都可以在證書上生産二維碼,用以儲存不動産登記信息,同時兼具防僞功能。 

2、二種版本。目前,主要應用的是單一版。所謂單一版,就是可以記載一個不動産單元上的一種權利或者互相兼容的一組權利,例如集體土地所有權、國有建設用地使用權及房屋所有權、土地承包經營權及林木所有權等。而在農村地區,人們還可以見到另一種版本即集成版,該版本主要适用于農村集體經濟組織擁有多個建設用地使用權或一戶擁有多個土地承包經營權的情況,例如某農民在某村擁有的集體建設用地使用權及房屋所有權、多塊土地承包經營權及林木所有權,在一宗土地上擁有的多幢或多套房屋等。 

3、三組号碼。證書前後共出現三組号碼,各自代表不同涵義。一是編号,即印制證書的流水号,采用字母與數字的組合。字母“D”表示單一版證書,數字一般為11位,前2位為省份代碼,後9位為證書印制的順序碼。二是不動産權證書号,填寫登記機構所在省區市的簡稱、登記年度、登記機構所在市縣的全稱,以及年度發證的順序号,一般為7位。三是不動産單元号,需填寫不動産單元的編号。 

4、十八種權利類型。根據登記簿記載的内容以及當前實踐總結,目前證書上填寫的權利類型(涉及兩種權利時,用/表示)包括18種:集體土地所有權、國家土地所有權、國有建設用地使用權、國有建設用地使用權/房屋(構築物)所有權、宅基地使用權、宅基地使用權/房屋(構築物)所有權、集體建設用地使用權、集體建設用地使用權/房屋(構築物)所有權、土地承包經營權、土地承包經營權/森林、林木所有權、林地使用權、林地使用權/森林、林木使用權、草原使用權、水域灘塗養殖、海域使用權、海域使用權/構(建)築物所有權、無居民海島使用權、無居民海島使用權/構(建)築物所有權等。雖然隻列舉了18種,但也為未來将其他物權納入不動産統一登記預留了空間。 

《不動産權證書》是法律保護公民财産的莊嚴宣示。老百姓如何才能取得這個“紅本本”呢?按照我國有關法律規定,不動産登記采取依申請登記原則。公衆申請不動産登記時,需要填寫一份不動産登記申請審批表。審批表涵蓋登記收件情況、申請登記事由、申請人情況、不動産情況、抵押情況、地役權情況、登記原因及其證明情況、申請的證書版式及持證情況、不動産登記審批情況。

二十五、 “小産權房”能否申請不動産登記? 

不動産登記是按照《物權法》的要求,依法保護不動産權利人合法權益的行為,不可能登記不合法的内容。根據我國現有法律,“小産權房”違反了《土地管理法》有關規定,從誕生之日起就沒有取得合法的身份,将其納入不動産統一登記是沒有依據的。所以“小産權房”不可能準予登記。 

近年來,國土資源部、住建部、國務院先後三令五申,明确指出小産權房建設是違法的,不得登記發證。希望廣大群衆不要購買小産權房,以免财産損失。